商品房买卖合同纠纷案件一审实务探析

 

     商品房买卖合同纠纷案件一审实务探析
李培林
论文提要随着我国城市化进程的加快,人们对物质生活需求的提高,房地产市场日益活跃,商品房买卖成为人们生活中的重要内容,但商品房买卖产生的纠纷也日趋凸显,成为社会关注的一大焦点。本文通过对商品房买卖合同纠纷案件特点、原因、一审审判实务中的疑难点以及司法对策等进行探析,拟更加清晰的掌握此类案件的特点,提高案件审理质量,并通过案件审理起到法制宣传作用,实现法律效果与社会效果的有机统一。(全文共6840字)
关键词:商品房买卖 合同纠纷 一审实务
以下正文:
 
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷一审案件适用法律若干问题的解释》(以下统称为《解释》)第一条明确规定,所谓商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。可见,凡是自己建造、委托施工单位建造或者参加统建且为自己使用的住宅和其他建筑物,如政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等不属于商品房的范围,其产生的纠纷也不能适用上述司法解释
   一、此类案件呈现出的特点
    (一)案件数量呈逐年上升趋势。沿滩法院近三年受理的商品房买卖合同纠纷案件从2009年的几件上升到2011年的30余件,案件数量逐年上升。
   (二)案件调解结案率不高。这类案件涉及金额一般较大,关系普通老百姓购巨大经济利益,发生纠纷后不愿作出让步。《解释》明确规定了此类案件的违约金及赔偿标准,购房者依此据理力争,不愿让步调解。故此类案件在结案方式上呈现“判多调少”现象。
   (三)开发商违约现象普遍。此类案件中的被告大多为开发商,开发商不严格履行合同,侵犯购房者权益的情况比较突出。
   (四)极易产生群体性诉讼。在受理的案件中,不同原告以同一事实和理由起诉同一被告的案件动辄十几起、几十起。维权意识较强的购房者先行起诉后,其他购房者也相继起诉,产生群体效应,加大了法院审判难度,而且极易引发涉诉信访问题,影响社会稳定。
       二、引发此类案件的原因
引发此类案件的原因是多方面的,既有相关部门监管不到位的原因,也有我国房地产行政管理方面的立法不尽完善的因素。但最直接的、主要的原因还是应该从双方当事人的方面去分析。
(一)开发商逾期交付房屋。买卖双方签订商品房买卖合同后,开发商因资金不足或建设工程周期长、施工进度慢等原因造成逾期交房而引发纠纷,买受人要求开发商支付逾期交房违约金。
   (二)开发商未尽协助义务,导致买受人无法及时办理房屋权属证书。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准。根据《解释》及《城市房地产开发经营管理条例》规定,开发商协助买受人办理房产权属证书的时间为90日,逾期即为违约。实践中,由于开发商土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、未通过综合验收而不能提供综合验收合格证明、未将代收的公共物业基金上缴以及未将抵押权注销等原因,影响了房屋产权登记手续的办理,导致买受人不能在规定时间内取得房产权属证书而引发纠纷。
   (三)售房宣传广告失实。根据《解释》规定,开发商售房资料中对商品房开发规划范围内的房屋以及相关设施所作说明和允诺具体确定,应当视为合同内容,如违约应承担违约责任。由于开发商交付房屋时与售楼宣传中承诺的内容相距甚远而引发纠纷。审理实践中,开发商由于上述行为受到惩处的损失与其获得的收益相比微乎其微,导致违法行为难以得到有效遏制。
    (四)买受人风险防范意识较差。买受人在签订商品房买卖合同之前,没有详细了解相关情况,对自己所需要承担的义务知之甚少。开发商提供商品房买卖合同为格式条款合同,有的开发商在合同中任意增加附加条款,从而限制买受人权利、增加买受人的义务,免除或减轻自己的责任,而相当一部分买受人在签订合同时未仔细阅读合同主文和附加条款,在其合法权益受到侵害后易发生纠纷。
    三、一审实务探析
由于案件纠纷类型逐渐丰富,当事人诉求也逐渐多元化,涉及的法律适用问题变得复杂化,审判实践中,有以下几种法律问题值得探析。
(一)商品房买卖合同效力认定
审判实践中,因商品房合同效力引发的纠纷严重影响着社会秩序的稳定。根据《城市土地管理法》第四十四条的规定,商品房预售须具备四个条件:1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;3.按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;4.已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。这些条件反映出了商品房出卖人与行政管理部门之间存在一定的行政关系。为避免司法权与行政权的冲突,法院在认定商品房买卖合同的效力时,对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查,即对出卖人未取得商品房预售许可证明而签订的预售合同应认定无效;出卖人取得商品房预售许可证证明的,可认定预售合同有效。从实体上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。当事人对预售许可证持有异议的,可通过行政复议或行政诉讼的方式解决,这既可划清司法审判机关与行政管理部门之间的权限,有利于各司其职,也可避免大量无效合同的出现,有利于促进房地产交易和推动房地产市场的发展。
(二)认购协议与定金的效力问题
   认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书。由于买受人在签订认购协议后,往往要先行支付定金,如果双方不能达成正式的商品房买卖合同,买受人更容易成为受损方,买受人索还定金则成为必然。
在适用《解释》第4条、第5条审理因认购协议而引发的纠纷时,就如何认定“因不可归责于当事人双方的事由”,理解不一,有观点认为,双方对于主合同的某些条款无法协商达成一致,造成主合同无法签订的,就应该认定为不可归责于双方当事人的原因,定金应予返还;也有观点认为,买受人在交纳定金之前,明知交纳定金是为了签订主合同提供担保,其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金,买受人在交纳定金后,以主合同条款双方无法达成一致为由,拒绝签订主合同,买受人未履行认购协议的义务,定金不应返还。笔者认为,在双方无法签订正式合同的情况下,要综合考虑认购书的性质,全面审查双方之间认购书的内容、无法签订正式商品房买卖合同的原因,以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务,然后再决定定金是否应予返还。在认购协议的效力及定金罚则的适用上,可分为以下三种情况分别予以处理。
1.认购协议约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的,应当适用《解释》第5条的规定,在一方当事人拒绝履行签订正式合同的义务时,则可适用定金罚则。如果认购协议的条款规定详尽,包括了本约中的全部实质性条款,表明当事人间有缔结本约的诚意和决心,且成功缔结本约的可能性很大。这种认购书就具有约束双方当事人必须签订正式商品房买卖合同,实现交易的效力。尤其是双方约定定金在正式的商品房买卖合同签订之后转化为购房款,并已实际交付的,认购协议与商品房买卖合同具有同等法律效力,此种认购协议应当认定为正式商品房买卖合同。 
 2.认购协议约定内容简单,仅表示了当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思,至于本约规定什么内容在认购协议中未涉及,留待以后磋商决定的,不应适用定金罚则。对此双方对本约的内容还没有形成共识,双方负有的是将来进行磋商的义务,买受人与出卖人之间进行磋商即是完成认购协议约定义务的履约行为。买受人明示拒绝与出卖人磋商或以行为表示拒绝磋商,才会产生未按认购协议履行的违约责任。
3.认购协议中约定了商品房买卖合同的必备条款,但未包括全部条款,即在认购协议中约定的内容,较第一种情况简单,较第二种情况复杂,对此,应区别处理。如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;若双方无法达成一致的条款在预约中未曾出现,当事人协商不成时,出卖人没有理由让买受人无条件接受每一项买卖合同的条款,这与合同法的平等自愿原则不符,所以,不能就此简单认定为任何一方当事人违反预约的约定,而应认定购房人或出卖人已经履行了诚信谈判的义务,因其他原因导致正式的商品房买卖合同无法签订,定金条款无法发挥作用,定金应退还买受人。
(三)惩罚性赔偿责任的认同
审判实务界关于商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任的争论,主要反映在能否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第四十九条的问题上。从适用条件看,《消法》的规定仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为,而商品房是否属于其适用范围没有明确规定。笔者认为,根据我国实际情况,不能直接适用《消法》第四十九条。但在商品房买卖中,出卖人利用其优势地位,为追求最大经济利益,采取欺诈手段与买受人签订合同,或签订合同后又恶意违约的行为,应给予制裁。理由如下:1.出卖人的恶意违约和欺诈行为完全悖离了诚实信用原则,损及市场交易的安全和秩序,它同因客观原因导致合同不能履行有本质区别。对此类行为仅仅依靠补偿性赔偿是无法弥补买受人损失的,也不能有效制裁和遏制出卖人的欺诈行为。2.《消法》第四十九条的“合同责任”中明确规定了惩罚性赔偿制度,《合同法》第一百一十三条的“合同责任”中也明确了惩罚性赔偿制度。可见,我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的。
   (四)“一房多卖”纠纷的处理
“一房多卖”使得商品房买卖在法律层面上产生了诸多隐患,尤其是给权属认定带来了极大的麻烦。对此,笔者认为,应根据买受人是否办理登记的不同情况来具体认定。
   1.在“一房多卖”中买受人均未办理登记情况下买受人权属的认定。基于债的不分先后顺序性,前买受人与次买受人在出卖人履行不能时均有权请求损害赔偿。法院可判决出卖人向任一买受人履行合同,而对另一买受人负不履行的损害赔偿责任。在审判实践中,我们如果一律支持前买受人履行合同的请求,在许多情况下,即使判决了也难以执行,更不利于交易的安全。为此,在一般情况下,可以支持前买受人要求履行合同的请求。但在具有以下情形时,应支持后买受人要求履行合同的请求:一是后买受人已交纳了全部或大部分房款,或已办理了商品房抵押贷款登记手续,而前买受人尚未交纳房款;二是后买受人已入住,并已对该房屋完成了装修等改善行为;三是后买受人产权登记手续正在办理过程中,未办理登记非基于其本人的原因。同时,后买受人以上行为均为善意,并且对以上事实负有举证责任,否则承担举证不能的后果。
  2.在“一房多卖”中后买受人办理了登记的情况下买受人权属的认定。在这种情况下,应优先保护哪一方的利益,应分两种情况进行处理:一是后买受人出于善意,即后买受人对于前一买受合同不知情,支付了合理房款且没有违法行为,并办理了商品房预售合同登记,此时前买受人可以要求出卖人承担赔偿损失的责任,也符合我国立法以登记为预售商品房物权变动的生效要件的要求。二是后买受人出于恶意,即明知或应知前买受人商品房预售合同的存在,仍然就同一商品房与出卖人签订预售合同,并办理了预售合同登记或产权登记,前买受人可对后买卖行为行使撤销权,以避免使前买受人利益受损,这样既保护了债权人的利益,体现恶意不受保护的原则,又有利于交易安全。
   3.在“一房多卖”中前买受人办理了登记的情况下买受人权属的认定。实践中存在前买受人办理了预售合同登记或办理了商品房产权转移登记,后买受人未办理任何登记的情形。在前者,基于预先登记的效力,前买受人对该商品房所有权的请求权有物权的排他效力;在后者,出卖人作为所有人的地位已转移给前买受人,其再次预售的行为系出卖他人之物。因此,出卖人均不能由前买受人处取回房屋所有权。因出卖人不能履行向后买受人转移房屋所有权的义务,故应当向后买受人承担因不履行交房义务而产生的违约责任。
  (五)买卖合同终止后房款的处理
  《解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
  本条中规定了在三种(合同被确认无效、被撤销、解除)情形下,出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人,但未对造成上述三种情形的责任作任何规定和说明。在实际操作中,既有因出卖人缺少或编造政府有关许可证明,导致合同被确认无效、被撤销、解除的,也有不少是购房人不能按期偿还贷款或拖欠其他债务,使贷款人或债权人对所购房屋主张权利,而使出卖人不得不要求撤销、解除合同的。在不明确造成上述三种情形的法律责任(包括损失赔偿责任)的情况下,仅要求“出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人”,极不利于对出卖人合法权益的保护,出卖人一旦返还了全部首付款本息,再向买受人主张违约责任,在执行中,将会遇到很大的困难。因此,首先厘清责任,对于诉讼程序的顺利完成有重要意义。
四、司法建议
商品房买卖合同纠纷严重影响商品房买卖市场的和谐,一些群体性涉诉上访更是影响社会稳定,因此处理好此类纠纷不仅有重要的法律意义,也具有重要的社会意义。防范和化解此类纠纷需要政府相关部门、房地产开发商、买受人、法院以及社会其他力量共同作用,形成化解纠纷的合力。
(一)政府相关管理部门应加大对开发商的监管力度
目前,商品房开发市场准入门槛偏低,一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式取得房地产经营资格,而相关职能部门对挂靠企业未能进行有效管理,导致开发过程中问题和纠纷较多。政府相关管理部门应严格执行房地产开发项目审批程序,加强项目管理,把好市场准入关;严厉打击抽逃注册资金、项目资金,超越经营范围从事房地产开发经营等行为;强化竣工验收制度,切实把好交付关;加强房地产广告管理,依法严惩违法广告行为。
   (二)开发商应加强制度管理和责任体系建设,提高企业诚信度
开发商应增强依法诚信经营意识,切实提高企业的管理水平、服务水平,严格履行商品房买卖合同,从根本上减少纠纷的发生。开发商应该树立社会责任意识,把依法履行合同作为承担责任的有效体现。 
(三)买受人要提高自我保护意识
买受人要提高法律意识和自我保护意识,在与开发商签订合同时应仔细阅读并理解合同条款,弄清合同中是否应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。否则,买受人可要求开发商修改条款或拒签合同。必要时,买受人在签订合同过程中可以聘请专业律师参与,维护自己的合法权益。
   (四)法院应加大案件审理力度
商品房买卖合同纠纷案件在一审程序中,往往是矛盾最为激励的阶段,如果法官简单下判,很难平息当事人的怨气,极易引发当事人上诉、上访,使矛盾久久不能平息。审理实践中,应切实贯彻“调解优先,调判结合”原则,认真做好当事人的思想工作,使当事人从法律和心理上都能够接受法院的裁判,真正做到案结事了。
在调解工作上,应抓好两个机制。一是抓好专家组调解机制。鉴于此类纠纷案件具有一定的专业性,可聘请房地产领域的专业人士作为人民陪审员,建立专家陪审员库,实现法官和专家的强强联合。法官侧重从法律角度向当事人释明相关法律问题,解开当事人心中的“法结”,专家侧重从技术层面为当事人答疑解惑,释清当事人脑中的“技术盲点”,双管齐下,因势利导,极力促成当事人双方达成调解协议。二是抓好全过程调解机制。把调解工作贯穿于立案、审理、执行每个环节。能够在庭前调解的绝不拖到开庭后再调解,庭审阶段能够调解的,绝不拖到执行中去调解。每个阶段都要耐心的做好当事人的思想工作,告知其诉讼风险和相关法律规定,让当事人“心中有法”。
在判决工作上,应注意两个重点。一是要因案制宜,调判结合。在某一案件审理过程中,发现可能出现后续连带诉讼的,应对案件准确及时的作出判决,起到诉讼引导的作用,如果诉讼已经开始,应遵循前例判决,确保同案同判。二是化整为零,做好群体性诉讼中核心人物的调判工作。要充分认识群体性诉讼纠纷“群”由“个”带的特点,抓住核心人物做工作,能调则调,不能调的及时准确下判,产生判例效应,使其他涉诉的当事人自愿主动接受调解或服判息诉。另外,对于可能激化矛盾的敏感性群体纠纷案件,要及时要同级党委、政府报告情况,争取将不稳定因素化解在萌芽状态。
 
 
主要参考文献:
(1)江西省宜春市袁州区法院课题组:《商品房买卖合同纠纷案件的实证考察与思考》,载《法律适用》2010年第11期,第20页。
(2)许翼仙:《武汉市江岸区法院分析商品房买卖合同纠纷的特点、原因并提出司法建议》,载:
http://hubeigy.chinacourt.org/public/detail.php?id=9333,于2011年6月15日访问。                                       
(3)王议伟:《对商品房买卖合同纠纷审理情况的分析》,
载:
1295,于2011年6月15日访问。
(4)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(5)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷一审案件适用法律若干问题的解释》